| 세금 / 부동산 브리핑 |
2026 공시가격 폭등!
CEO가 알아야 할 보유세 충격과 절세 대응법
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서울 평균 18.67% 상승 · 종부세 대상 17만 가구 급증
의견 제출 마감 4/6(일)
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※ 열람·의견 제출: 3/18~4/6 | 최종 공시: 4/30
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국토교통부가 3월 17일 발표한 2026년 공동주택 공시가격(안)에 따르면, 전국 약 1,585만 가구의 공시가격이 평균 9.16% 상승했습니다. 서울은 18.67%로 전국 유일의 두 자릿수 상승률을 기록했습니다.
종부세 대상이 17만 가구 급증한 만큼, 법인·개인 보유 부동산의 세부담을 반드시 점검하셔야 합니다.
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✅ 주요 지역 공시가격 상승률
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지역
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상승률
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비고
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전국 평균
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9.16%
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전년 3.65%의 2.5배
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서울 평균
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18.67%
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역대 3번째
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강남3구
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24.7%
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강남 26% 송파 25%
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한강벨트 8개구
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23.13%
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성동 29% 최고
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서울 외 평균
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3.37%
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8개 시도 하락
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💡 현실화율은 4년째 69% 동결 — 현실화율 인상이 아닌 순수 시세 상승분만 반영된 결과입니다. 30억 원 초과 주택은 28.59%, 15~30억 원은 26.63% 상승해 고가일수록 충격이 큽니다.
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공시가격 12억 원 초과(종부세 대상) 공동주택
전년 31만 7,998가구 → 올해 48만 7,362가구 (53.3% 증가, +16만 9,364가구)
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서울 집중
종부세 대상의 85.1%(41만 4,896가구)가 서울 소재. 강남구 9.9만 / 송파구 7.6만 / 서초구 7.0만
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신규 편입 급증 지역
송파구 +1만 8,821가구 / 강동구 +1만 6,362가구 — 기존에 종부세를 내지 않던 단지들이 대거 과세 대상에 진입
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압구정 신현대 9차 111㎡
공시가격 34.8억→47.3억(+36%)
보유세 1,858만→2,919만(+57.1%, +1,061만 원)
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반포 래미안원베일리 84㎡
공시가격 34.4억→45.7억(+33%)
보유세 1,829만→2,855만(+56.1%, +1,026만 원)
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잠실엘스 84㎡
공시가격 18.7억→23.4억(+25.2%)
보유세 582만→859만(+47.6%, +277만 원)
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마포래미안푸르지오 84㎡
공시가격 13.2억→17.2억(+30.9%)
보유세 289만→439만(+52.1%, +150만 원)
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※ 1세대 1주택자 기준 / 재산세+종부세+지방교육세+농어촌특별세 포함 / 세부담 상한(전년 납부액 150%) 초과분 일부 포함된 추정치
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❶ 법인 보유 부동산 보유세 시뮬레이션
법인이 보유한 주택·토지·상가의 공시가격 변동을 확인하세요. 법인 종부세는 개인과 달리 공정시장가액비율 100%, 기본공제 없음, 세율도 개인보다 높은 구간이 적용됩니다. 특히 법인 보유 주택은 종부세 세율이 2.7~5.0%로 매우 높으므로, 보유 목적과 출구 전략을 재검토할 필요가 있습니다.
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❷ 임대사업자 대응 전략
공시가격 상승 → 보유세 증가 → 임대료(월세)에 전가 압력이 커집니다. 현재 서울 전월세 거래의 52.6%가 월세일 정도로 전세→월세 전환이 가속화되고 있어, 보유세 상승분을 임대 수익으로 커버할 수 있는지 수익률 재계산이 필요합니다. 등록임대사업자라면 세제혜택 조건 충족 여부도 재확인하세요.
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❸ 공시가격 의견 제출 (4/6 마감)
공시가격(안)에 이의가 있으면 4월 6일까지 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 의견을 제출할 수 있습니다. 최종 공시는 4월 30일이며, 이후 5월 29일까지 이의신청, 6월 26일 최종 확정됩니다. 유사 단지 대비 공시가격이 과도하다고 판단되면 반드시 의견 제출하세요.
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☑ 공시가격 열람·의견 제출 — 4/6 마감 전 부동산공시가격알리미에서 내 부동산 공시가격 확인 및 이의 제출
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☑ 보유세 사전 시뮬레이션 — 재산세(7월·9월 납부)+종부세(12월 납부) 예상액을 미리 계산해 자금 유보 계획 수립
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☑ 세부담 상한 확인 — 보유세(재산세+종부세)는 전년 납부액의 150%가 상한이지만, 12억 원 초과 구간은 과표상한제가 없어 공시가격 상승분이 그대로 반영됨
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☑ 1세대 1주택 고령자·장기보유 공제 — 60세 이상 고령자 공제(20~40%) + 5년 이상 장기보유 공제(20~50%) 합산 최대 80%까지 종부세 경감 가능
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☑ 다주택자 양도세 중과 유예 종료 점검 — 현재 2026.5.9까지 유예 중이며 추가 연장 여부 미정. 유예 종료 시 조정대상지역(서울 전체+경기 12곳) 다주택 양도세 중과 시행
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☑ 법인 보유 주택 출구 전략 재검토 — 법인 종부세(2.7~5.0%)+ 법인세율 인상(1%p) 이중 부담 고려, 현금 흐름 대비 보유 지속 여부 판단
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“공시가격이 3.3% 오르면 보유세는 5.6% 뜁니다. 서울 20%대 상승은 세부담을 배가시키는 구조입니다.”
특히 법인 보유 주택은 개인과 달리 기본공제가 없고 종부세율도 높아, 이번 공시가격 상승의 타격이 가장 큽니다. 보유 목적·현금 흐름·출구 전략을 지금 시점에 반드시 재검토하세요.
의견 제출 마감이 4월 6일이므로, 공시가격에 이의가 있으시면 오늘이라도 열람부터 시작하시기 바랍니다.
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📅 2026년 공시가격 주요 일정
• 소유자 열람·의견 제출: 3/18~4/6 (20일간)
• 최종 공시: 4/30
• 이의신청: ~5/29
• 최종 확정: 6/26
📎 참고 자료
부동산공시가격알리미 — 내 부동산 공시가격 조회
→ www.realtyprice.kr
국토교통부 「2026년 공동주택 공시가격(안) 열람」 보도자료
→ 국토교통부 홈페이지
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※ 본 내용은 2026.3.17 국토부 발표 공시가격(안) 기준이며, 4/30 최종 공시 시 일부 변경될 수 있습니다. 보유세 추정치는 국토부 발표 자료 기준이며, 개인·법인별 실제 세액은 공제 요건 등에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가와 상담을 권장합니다.
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SUMMARY
서울 공시가격 18.67% 상승 → 종부세 대상 17만 가구 급증
법인 보유 주택은 기본공제 無 + 고세율로 타격 최대
의견 제출 4/6 마감 — 지금 바로 공시가격을 확인하세요.
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