❶ 다주택자 양도세 중과 재개 (5/10~)

조정대상지역(서울 전체·경기 12곳 등) 내 다주택자가 주택 양도 시 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 적용됩니다. 양도차익 5억 원 기준, 일반세율(약 40%) 대비 중과 시 세액이 1.5~2배 이상 증가할 수 있습니다.

❷ 장기보유특별공제 배제 + 폐지 논의

중과 대상 다주택자는 장기보유특별공제(최대 30%) 적용이 배제됩니다. 보유기간이 길수록 세부담 증가폭이 큼. 별도로 장특공 전면 폐지(2억 원 한도 세액공제 전환) 법안도 발의되어 국회 논의 중입니다.

❸ 공시가격 폭등 + 보유세 급증

3월 발표 공시가격 서울 18.67% 상승, 종부세 대상 48.7만 가구(+53%). 양도세 중과 + 보유세 급증이 동시에 작용하며, 다주택 보유의 총비용이 급격히 증가합니다.

구분

~5/9 유예

5/10~ 중과

2주택 세율

6~45%

26~65%

3주택+ 세율

6~45%

36~75%

장특공

최대 30%

배제

지방세 포함 최대

49.5%

82.5%

법인 종부세 부담 — 공정시장가액비율 100%(개인 60%), 기본공제 없음(개인 12억), 세율 2.7~5.0%. 공시가격 18.67% 상승과 맞물려 법인 보유 주택의 보유세가 급격히 증가

법인 양도세 추가 과세 — 법인이 주택 양도 시 법인세에 더해 추가세율 30%(비사업용 토지·주택 20%) 적용. 법인세율 1%p 인상(10/20/22/25%)까지 겹쳐 실효세율 매우 높음

판단 기준 — 보유 목적(사업용 vs 투자용), 임대 수익률, 현금 흐름, 향후 시세 전망을 종합 검토. 보유세(매년) vs 매각 시 양도세(1회) 비교 시뮬레이션 필수. 법인→개인 명의 전환은 별도 양도·취득세가 발생하므로 총비용 비교 필요

① 분할 양도 — 양도세는 누진세율이므로, 복수 주택을 같은 해에 양도하면 세율이 급등합니다. 여러 과세연도에 나눠 양도하면 세율 구간을 분산할 수 있습니다.

② 1세대 1주택 비과세 전환 — 다주택 중 나머지를 처분하고 1주택으로 만들면, 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주)한 주택은 12억 원까지 비과세. 처분 순서와 시점이 핵심.

③ 증여 활용 — 자녀에게 증여하면 양도세 대신 증여세 적용. 단, 증여 후 5년(10년) 내 양도 시 이월과세 적용. 양도세 최대 82.5% vs 증여세 비교 시뮬레이션 필수.

④ 고령자·장기보유 종부세 공제 — 1세대 1주택 60세 이상 고령자 공제(20~40%) + 5년+ 장기보유 공제(20~50%) 합산 최대 80% 종부세 경감. 보유 전략 유지 시 활용.

⑤ 중과 예외 주택 확인 — 상속주택(5년 이내), 장기임대등록주택, 지방 저가주택(공시 3억 이하), 일시적 2주택(3년 이내 처분) 등은 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 주택별 예외 요건을 꼼꼼히 확인하세요.

💡 현실화율(69% 동결) × 공정시장가액비율(60%→80%) 상향 시, 실효 과세 기준이 약 33% 증가. 여기에 공시가격 자체 상승(18.67%)까지 겹치면 보유세 부담이 급격히 커집니다.